重庆风险代理律师

2009年3月，张某购买了某房地产开发公司开发的位于本市某区的房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定“除不可抗力因素外，开发商应至迟于2010年2月10日交房，如逾期交付，开发商需按总房款日万分之二承担逾期交房的违约责任。”后张某依照合同约定向开发商支付了大部分房款，但到了交房期限，开发商迟迟未交房。张某多次发函催促，开发商称，不能按期交房是由于施工过程中遇到暴雨，致使没法按工程进度施工，上述情况属于合同中约定的不可抗力，可以延期交房。在多次协商无果的情况下，张某将开发商诉至法院，要求交房并承担违约责任。
【争议焦点】
开发商能否以在施工过程中遇到暴雨，导致未按期交房来作为其承担逾期交房责任的免责事由？
【许正文律师解析】
根据我国《民法通则》第153条、《合同法》第117条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：1.事件应发生在订立合同之后。2.该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。3.该事件的发生是不可避免、不能克服的。4.该事件不是因为任何一方过失所引起的。对于合同中约定的免责事由“不可抗力”，需符合法律规定，不能凭自己的主观臆想去推定。
天气因素对施工进度的确会造成影响，但暴雨属于正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商在销售房屋时，就应当依据该地区的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。如果在合同中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的规定，成为无效条款，开发商不能依此为由免除其承担逾期交房的违约责任。