重庆风险代理律师

      商品房的实际交付面积与合同约定有差异。谁来买单？收房还和物业费“捆绑”在一起，有法可依吗？……昨天，天津市第二中级人民法院召开新闻发布会，通报近三年房屋销售合同纠纷案件的审理情况和典型案件。2020年1月1日至2022年11月4日，第二中级人民法院受理房屋销售合同纠纷案件4548起，结案4469起。法官提醒，房屋价值大，交易周期繁琐，房地产销售应谨慎，坚持守法、诚信、公平交易的原则，增强交易风险意识。接下来将由重庆风险代理律师为您介绍相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。赶紧随着重庆风险代理律师的视角一起来看看吧！

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超过十平方米的共享面积，如何弥补差价？
       在一起案件中，王某与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定王某购买的房屋建筑面积为212.91平方米，其中房屋建筑面积为177.64平方米，共享面积为35.27平方米。交房时，经测量的房屋建筑面积为225.4平方米，面积差为12.49平方米。相反，内部面积比协议减少。A公司随后起诉王某，要求他支付房款差额。
    法院经审理认为，本案涉及的房屋是按建筑面积计价的商品房，建筑面积误差为5.87%，增加的面积全部来自共享面积，但套内面积减少。在这种情况下，虽然合同约定了“商品房建筑面积与销售建筑面积的差异”的处理方法，但未就“建筑面积与套内建筑面积误差时的处理方法”达成协议，应不明确。考虑到建筑面积的增加有利于提高买方未来的销售收入，套内面积的减少降低了房屋的利用率。基于公平原则，买方只需补足面积误差比在3%以内的房价，超过3%的房价由开发商承担，所有权归买方所有。
  房屋的共享面积和内部面积具有保证效益的作用。在这种情况下，由于面积误差，一方面，由于内部面积的减少，房屋的实际利用率会下降；另一方面，房屋的后续销售仍以建筑面积计价，建筑面积的增加将导致未来房屋销售价格的上涨。法院根据公平原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定作出判决，既符合法律法规的有关规定，又充分考虑了双方的利益。
交了物业费才能拿到钥匙，有依据吗？
    在另一起案件中，李某与A公司签订了《商品房买卖合同》，约定了交房日期。后甲公司将收楼确认书寄给李某，并委托案外物业公司办理房屋交接手续。由于物业公司在收到房屋钥匙前提出预付取暖费、物业费等相关费用，李某不同意，于是成了诉讼。
法院认为，李某与A公司在《商品房买卖合同》中未约定支付物业费作为交付房屋的附加条件，交付房屋是A公司应履行的合同义务。虽然交房手续是物业公司具体执行的，但逾期交房的违约责任应由A公司承担。由于涉案房屋已实际交付，判决A公司按照合同约定的标准向李某支付自约定交付房屋次日至实际收房之日的逾期交房违约金。
从法律的角度来看，开发商交付房屋和物业公司收取物业费是两种完全不同的法律关系。在本案中，早期物业公司以买方拒绝支付物业费为由拒绝支付房屋，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主根据商品房销售合同接受房屋的权利。因此，开发商作为交付义务的主体，应当承担相应的违约责任。

    在签订商品房销售合同前，开发商应充分说明可能影响购房者生活体验的相关设施和规划，避免房屋交付阶段因交付低于预期而发生纠纷。此外，房屋销售合同大多是格式文本，购房者在签订房屋销售合同前，应仔细阅读，正确理解合同条款和补充协议，特别是在二手房销售中，房屋转让价格、付款方式、付款时间、转让时间、税收、户籍转让等事项应协商清楚，具体明确，避免合同履行过程中的争议。以上相关内容，希望能对大家有所帮助。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询重庆风险代理律师，重庆风险代理律师会为大家进行专业的解答。